Jak uspět v investicích do bytů a komerčních nemovitostí

Pro mnoho lidí se nemovitosti jeví jako ideální investice. I když je finanční sektor v chaosu, ceny nemovitostí se vždy zdají být připravené k oživení. Majitelé tak mohou v klidu odpočívat, zatímco ostatní investoři panikaří a přicházejí o celoživotní úspory.

Proč tedy jednoduše neinvestují do nemovitostí všichni? Jako obvykle, ani investování do nemovitostí není tak jednoduché, jak se na první pohled zdá. Číhá v něm řada úskalí a stejně často se stává, že se nemovitost promění ve finanční zátěž, jako že přináší zisk.

To ale neznamená, že vás nemovitosti nemohou zbohatnout. Mohou. Je však zásadní zvážit celou řadu důležitých aspektů – jak před první investicí, tak po ní. A právě v tom vám mají pomoci následující kapitoly.

Nabídnou vám bohaté zkušenosti z praxe od profesionála, který se všechny své lekce naučil v reálném světě, nikoli z učebnic. Dozvíte se mimo jiné, proč se vyplatí umístit vlastní kancelář do sklepa, proč majitel nemovitosti není pasivní investor a jak z investiční nemovitosti udělat skutečný domov.

Pravděpodobně už vás to někdy napadlo: kdybych jen mohl koupit kousek opravdu hodnotné nemovitosti, všechny moje finanční starosti by byly navždy pryč. A ano, investice do komerčních nemovitostí může skutečně vést k významnému zbohatnutí – jenže nejde jen o to koupit pár bytů a čekat na „nevyhnutelný déšť peněz“.

Nejprve musíte porozumět několika základním finančním pojmům. Mezi nejdůležitější patří čistý provozní zisk a návratnost investice v hotovosti.

Výpočet čistého provozního zisku je poměrně jednoduchý. Vezmete roční příjem, který vám nemovitost generuje – například nájemné od nájemníků, výnosy z prádelny nebo poplatky za domácí mazlíčky – a od této částky odečtete roční provozní náklady nemovitosti, jako jsou daně z nemovitostí, pojištění či náklady na údržbu. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly je čistý provozní zisk.

Jakmile ho znáte, můžete spočítat návratnost investice v hotovosti. Čistý provozní zisk vydělíte částkou, kterou jste do nemovitosti na začátku skutečně vložili z vlastní kapsy, a výsledek vynásobíte stem, abyste získali procento. Toto procento představuje návratnost investice v hotovosti – a čím je vyšší, tím lépe.

Pokud chcete své portfolio rozšiřovat, musíte se zaměřit na investice s co nejnižším rizikem. Nejmenší riziko obvykle představují nemovitosti, které od začátku vytvářejí kladný peněžní tok. Právě proto je znalost uvedených čísel tak zásadní.

Investováním do nemovitostí s vysokou návratností v hotovosti zvyšujete svůj peněžní tok a zároveň snižujete riziko, které je s každou investicí neoddělitelně spojené. V oblasti nemovitostí je hotovost vaší záchrannou lodí. Chyby se dříve či později stanou a nepředvídatelné události jsou stejně nevyhnutelné jako vysoké vlny na otevřeném moři. Je proto ve vašem vlastním zájmu mít dostatek prostředků, abyste zůstali nad vodou.

Jednou se s autorem, Murrayem, podělila o své plány nadšená mladá investorka. Přiznala, že jakmile koupí svou první komerční nemovitost, plánuje dát výpověď v práci a dopřát si několik luxusních věcí. Těšila se na nové auto, reprezentativní kancelář a sadu elegantních vizitek.

Autor však mohl na její plány jen skepticky pohlédnout. Věděl totiž něco, co ona zatím netušila: začínající investor do nemovitostí by měl udělat maximum pro to, aby se vyhnul zbytečným výdajům.

Pokud s investováním do nemovitostí teprve začínáte, je nejlepší strategií začít s minimem a co nejkreativněji využít dostupné zdroje. Natáhněte své finance, jak jen to jde, a veškeré volné peníze vkládejte do nových obchodů s nemovitostmi – ne do okázalých kanceláří a nápadných vizitek. Trocha sebezapření je klíčem k úspěchu.

Když například autor koupil svou první kancelářskou budovu, zvolil si jako vlastní kancelář malou technickou místnost v suterénu. Mohl si vybrat nejluxusnější prostor v budově, ale tím by neoptimalizoval své příjmy. Tím, že obsadil nejméně atraktivní místo, mohl zbytek plochy pronajmout a vytěžit tak z každého čtverečního metru maximum.

Mladá investorka se mýlila i v úmyslu hned opustit zaměstnání. Autor – stejně jako většina úspěšných investorů – si svou práci ponechal, dokud jeho realitní podnikání nebylo pevně na nohou. V prvních sedmi letech kariéry v oblasti nemovitostí současně učil. Dělal to proto, že v počáteční fázi podnikání by odečtení jeho osobního platu od příjmů z nemovitostí mohlo ohrozit celý projekt.

To platí pro většinu začínajících realitních firem. Zpočátku budete mít co dělat, abyste podnik udrželi v chodu, natož abyste z něj měli výrazný osobní zisk. Autor neriskoval. Teprve když jeho podnikání začalo generovat zhruba dva miliony dolarů ročně, rozhodl se své zaměstnání definitivně opustit.